Die zwei Seiten der Luftmatratze

Angesichts wachsender Besorgnis bezüglich bezahlbaren Wohnraums ist in vielen Städten weltweit eine hitzige Debatte entbrannt, welche die disruptiven Effekte der Sharing Economy für die Krise mitverantwortlich macht. Nachdem die Miet- und Kaufpreise für Immobilien in den vergangenen Jahren drastisch angestiegen sind, hat sich die Sicherstellung bezahlbaren Wohnraums zu einer zentralen Herausforderung für viele Städte entwickelt. In der Europäischen Union beispielsweise zahlten im Jahr 2018 27 Prozent der Mieter Wohnkosten, die 40 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens überstiegen. In globalen Metropolen wie New York ist die Situation noch dramatischer, dort geben circa 20 Prozent der Haushalte mehr als 75 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnraum aus.

Vor diesem Hintergrund werden Home-Sharing-Plattformen wie Airbnb regelmäßig angeprangert, die angespannte Lage auf den Immobilienmärkten noch zu verschärfen. Der Unmut über die Plattformen löste in der Vergangenheit wiederholt öffentliche Protestaktionen aus wie die Besetzung der Airbnb-Firmenzentrale in Dublin durch Demonstranten im Jahr 2018. Dem gegenüber stehen Home-Sharing-Befürworter, die in den Plattformen eine Gelegenheit für die Bevölkerung sehen, neue Einkommensquellen zu erschließen und damit besser in den sehr angespannten Immobilienmärkten zurechtzukommen.

Trotz der Brisanz der sich gegenüberstehenden Narrative wurde der Zusammenhang zwischen Home-Sharing und städtischen Immobilienmärkten in der wissenschaftlichen Literatur bislang nur unzureichend untersucht, insbesondere hinsichtlich des europäischen Raums. Meine Abschlussarbeit nimmt genau diese Forschungslücke zum Anlass, empirische Evidenz in die Debatte einzubringen, indem sie die Auswirkungen der größten Home-Sharing-Plattform Airbnb auf städtische Immobilienmärkte in Europa analysiert. Vor der empirischen Analyse ist es jedoch unabdingbar, Transmissionsmechanismen aufzuzeigen, die als theoretische Grundlage den Zusammenhang zwischen Home-Sharing und städtischen Immobilienmärkten begründen.

Home-Sharing-Plattformen ermöglichen Vermietern, unkompliziert und mit geringen Transaktionskosten von langfristiger zu kurzfristiger Vermietung überzugehen, um so von der höheren Zahlungsbereitschaft von Touristen (oder anderer kurzfristiger Mieter) zu profitieren. Eine damit einhergehende Angebotsreduktion in langfristigen Wohnungsmärkten könnte somit einen Anstieg der Mietpreise bewirken. Da Mieteinnahmen einen unmittelbaren Einfluss auf den Kaufpreis haben, ist auch bei diesen ein Anstieg zu erwarten. Ebenso können Mieter und Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, zusätzliches Einkommen generieren, indem sie ihre Immobilie in Zeiten von Abwesenheit kurzfristig über Home-Sharing-Plattformen vermieten. Ein Anstieg immobilienbezogener Einkommen führt letztendlich wiederum zu einer Einpreisung in Miet- und Kaufpreise für Immobilien, worin sich ein weiterer Mechanismus offenbart. 

 
Basierend auf dieser theoretischen Grundlage ist zu erwarten, dass vermehrte Airbnb-Aktivitäten einen Anstieg sowohl der Miet- als auch der Kaufpreise in einer Stadt nach sich ziehen. Diese Effekte sollten sich jedoch hauptsächlich in den für die Kurzzeitvermietung relevanten Stadtvierteln konzentrieren – den historischen und touristischen Stadtzentren. Nichtsdestotrotz sind auch Verdrängungseffekte von den Zentren in die Peripherie denkbar, da dort nun die Personen vermehrt Wohnraum nachfragen, die sich die Wohnkosten im Zentrum nicht länger leisten können.

Mit dem Ziel, eine empirische Analyse des Zusammenhangs zwischen Homs Sharing und Miet- und Kaufpreisen für Immobilien zu leisten, habe ich Web-Scraping-Daten von 2010 bis 2018 für 25 europäische Großstädte aus 14 verschiedenen Ländern analysiert. Dabei habe ich die Anzahl der aktiven Airbnb-Listings innerhalb einer Stadt mittels Gästebewertungen approximiert. In einer Panelanalyse sowie mit einem Difference-in-Difference-Ansatz habe ich den Zusammenhang zwischen der Entwicklung der aktiven Airbnb-Listings in einer Stadt und den jeweiligen Miet- und Kaufpreisen für Immobilien untersucht. Um ein differenziertes Bild zu erlangen, habe ich die Effekte separat für die Stadtzentren und die Peripherie analysiert. Die Ergebnisse der verschiedenen ökonometrischen Verfahren zeigen hierbei, dass vermehrte Airbnb-Aktivitäten zu einem statistisch signifikanten Anstieg sowohl der Miet- als auch der Kaufpreise für Immobilien in den Stadtzentren führen. Teilweise konnte auch ein signifikanter Anstieg der Miet- und Kaufpreise in der Peripherie beobachtet werden.

Diese unbeabsichtigten Nebeneffekte des Home-Sharing bergen teils gravierende gesellschaftliche Implikationen. Steigende Miet- und Kaufpreise für Immobilien tragen beispielsweise zur Verdrängung niedriger Einkommensgruppen bei, die jedoch oftmals Schlüsselfunktionen im städtischen Zusammenleben einnehmen und damit auch für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit unentbehrlich sind (etwa Pflegekräfte im Gesundheitssektor oder Fachkräfte im Einzelhandel). Gleichzeitig zwingen hohe Wohnkosten die Haushalte häufig zu finanziellen Kompromissen zwischen diesen und anderen Ausgaben wie Investitionen in gesundheits- oder bildungsbezogene Maßnahmen. Dies zeigt die Relevanz der Ergebnisse meiner Arbeit auch für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und das Wohlbefinden der Einwohner einer Stadt.

Eingeordnet in den Gesamtkontext bisheriger Forschung zeigt meine Arbeit, dass Home-Sharing durchaus dramatische Nebeneffekte verursacht mit konkreten Konsequenzen für die städtische Bevölkerung – Sharing ist also nicht immer zwangsläufig Caring. Nichtsdestotrotz sind auch die positiven Effekte nicht von der Hand zu weisen. So belegen andere Studien eine positive Wirkung von Home-Sharing auf Einkommen und Beschäftigung sowie enorme Preisvorteile auf Konsumentenseite. Unter Berücksichtigung dessen sollte die Schlussfolgerung meiner Arbeit keinesfalls zur Verteufelung der Home-Sharing-Plattformen führen. Vielmehr verdeutlicht meine Arbeit die Komplexität der Thematik. Städte müssen künftig passende regulatorische Instrumente finden, um ein Gleichgewicht zwischen den positiven Effekten des Home-Sharing und bezahlbarem Wohnraum sicherzustellen und somit auch langfristig die negativen Effekte abzufangen.

Titelbild: 

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Bild im Text: 

| Hernan Lucio / Unsplash.com (CC0 Public Domain) | Link

Beitrag (redaktionell unverändert): Philipp Reichle

Redaktionelle Umsetzung: Florian Gehm